解讀葡萄牙地產行業

2015/06/26 09:53:02   2032   用手機打開   作者:世貿通移民   在線咨詢

  地產市場主要包括住宅、寫字樓、商業地產和工業地產等業態。本文將從介紹葡地產市場概況入手,分析研究葡地產市場各業態情況和投資市場及相關政策措施,對葡地產行業做一初步探討。
 

  葡萄牙地產市場概況
 

  葡萄牙現有人口約1060萬,國土面積9.2萬平方公里。全國分為18個行政區,308個市鎮,另有位于大西洋(600558,股吧)上的亞速爾和馬德拉群島2個自治區。隨著1986年加入歐盟,葡城鎮化和現代化步伐加快,加之政局穩定,自然環境優美,氣候宜人,地產價格相對便宜,外國直接投資表現強勁,在葡置業增多。進入90年代,住宅單位建設加快。1998年和2004年,葡分別承辦了世博會和歐洲足球杯,政府投資了許多基礎建設項目,地產行業受惠,地產經濟暢旺。2010年葡發生債務危機后,地產行業一路下行,至今未走出低谷。葡地產各業態情況如下:
 

  住宅地產市場
 

  據葡住房管理部門介紹,葡80%人口住在城市,其余住在農村。國民自有住房擁有率達67%,在歐洲國家中居前列。從住宅類別看,主要有新舊house、公寓、別墅、廉租房和度假房。還有每年交錢有權使用幾周不等的時段房、付三分之一房款,將物業回租給發展商若干年,購房者每年有權住幾周的回租房、親戚朋友共同持有的合伙產權房等類型。
 

  從住宅供應情況看,2002年是高峰期,完工12.5萬套,2009年回落到6萬套,2010年初開始,由于受債務危機的影響,更降到5萬套。2009年新住宅開工許可量是2.71萬套,2010年是2.47萬套,下降9.3%。2010年,新完工住宅3.19萬套,其中,舊房改造7千套,占22%。
 

  與歐洲其他城市一樣,里斯本老城區也保留大量的舊建筑,舊房占比非常高,其中,1919年前的占8%,1919年至1945年的占11%,1946年至1960年的占11.3%,1961年至1970年的占12.5%,1971年至1980年的占17.5%,1981年至1990年的占20%,1991年至2001年的占19.2%。目前,里斯本有5.5萬棟住宅,其中,有1.2萬棟需要重修,預計投入資金80億歐元,勞動力成本占到了總投人的60%。葡對舊式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持計劃,比如,在融資和稅收政策方面的優惠。葡規定在保留外觀的前提下,可對內部作任何改造,但要確保古建筑升級及安全。
 

  為保障低收入家庭的住房,葡政府為其提供了廉租房,并制定了相應法規加以監管。目前,共有廉租房12萬套,由政府統一建設和管理。葡萄牙住房保障管理局現有人員250人。葡有3%人口住在政府提供的廉租房。政府按家庭人口多少,收入水平等條件,提供面積不等的住房,每月收取10至20歐元低租金。目前收入在700歐元的家庭才有資格申請,并視供應情況,須等候2至5年左右的時間。據介紹,合資格國民也可以較低價格從政府購買,但業主在7年內不能轉售。由于葡萄牙有很嚴格的保護租客條例,雖然制定了廉租房的退出機制的法律,但在執行中遇到了很多困難,葡在這方面也在積極研究改革方案。
 

  商業地產市場
 

  90年代以來,商業地產在整個地產市場中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛圍不及歐洲其他大都市,市民對大型購物中心非??释?。此類項目回報率高,其建筑具有國際水準,并屢獲設計大獎,由此也吸引了歐洲投資者。2010年上半年,葡購物中心、零售公園和奧特萊斯面積超過350萬平米,其中,購物中心占85%,并集中在大里斯本和波爾圖兩大城市,分別占100萬和70萬平米。葡購物中心租金頗具競爭力,2010年里斯本的租金為每年每平米1000歐元,而同期倫敦的同類物業租金為2250歐元。葡中心商圈商鋪租金為每年每平米80歐元。
 

  寫字樓市場
 

  主要圍繞里斯本及周邊的市場,其供應量為440萬平米,分布在7個區域。1、2區是所謂的里斯本CBD,即中央商務區。3、4區在里斯本內,5區在世博園一帶,6、7區是外圍的卡斯卡西亞和辛德拉市。在過去的20年里,寫字樓供應量的增長在2至3%之間。大里斯本寫字樓需求的峰值出現在2008年,當年交易量為24萬平米。隨著經濟危機加深,目前成交量回落至2003年的水平。從租金水平看,里斯本寫字樓租金為每平米18.5歐元,與匈牙利首都布拉格持平。
 

  工業地產市場
 

  與地產其他版塊和歐洲國家相比,葡過去工業地產的專業性和透明度不是很高。但目前在建項目的品質較高,以求達到國際物流運營的標準。大里斯本的工業和物流區分布在6個區域。葡政府的物流戰略是在各機場,火車站,港口及與西班牙邊境建立物流平臺。大里斯本有工業和物流面積120萬平方米,其中倉儲和物流占70%。在過去的10年里,工業和物流地產租金平穩,保持在每年每平米50歐元,在歐洲也是較具競爭力的。
 

  地產投資市場
 

  葡地產投資市場明顯分兩部分,國際機構投資者熱衷于投資商業和寫字樓,而葡國內投資者對工業地產和商鋪感興趣,因為后者對物業運營管理的要求低一些。1990年至2010年間,從投資總額分布來看,商業占43%,寫字樓占37%,工業地產占8%。其余占12%。2010年2季度,工業地產、寫字樓和購物中心的投資回報率分別是8.2%、7%和6.2%。葡地產投資基金相對比較活躍,并可追溯到1987年。1987年1月,葡制定了的一項法令,對該市場做出了規范。根據最新數據顯示,地產投資基金項下管理的資產達123億歐元。該行業高度集中,前3家分別是Fundimo、Espirto Santo Group和Santander Totta Group。 在過去的14年間,有50家國際投資者直接或間接投資葡地產市場,其中,德國占26%、英國占21%、荷蘭占16%、美國占13%、法國占8%,投資總額達40億歐元,重點投向商業地產和寫字樓。葡政府于2012年9月推出外國人買房50萬歐元以上者給予居留權的新移民政策,相信將吸引包括我國在內的國際投資者。
 

  葡地產行業對我啟示及潛在商機
 

  第一,完善的稅收體系,避免了投機性需求
 

  葡地產行業的總體規模不大,但建立了完善的物業持有和買賣的稅收體系,從根本上抑制了投機性需求。主要的稅種有多項。購買物業時,須支付印花稅、律師費、公證費,合計占購房金額的10至15%。物業轉讓時,須支付6%的轉讓稅和17%的增值稅。如果物業由離岸公司持有,須征稅15%。如物業由公司持有,須繳納物業登記價值十五分之一的公司稅。對于少于兩年轉手的物業,須征資產增值稅,即利潤的10%。非住宅物業,須征利潤的20%。開發用地的轉手,則須征24%。此外,還有地方稅,按物業市場估值的80%至90%,須征稅0.4%至0.8%。根據贈與人和被贈與人關系,還須征收3%至50%不等的贈與稅。對配偶間贈與予以稅收豁免。按葡最新緊縮措施,對價值超過100萬歐元的房產,須征收特別稅。通過與葡當地仲量聯行研究人員交流,葡地產沒有出現投機性需求,主要原因是葡近10年來經濟增長相對較慢,沒有出現投資過熱現象,加上炒房空間小及完善的稅收體系和政策,故房價一直在低位徘徊。債務危機發生后,甚至出現了負增長。葡用完善的稅收體系作為杠桿,抑制投機性需求,值得我們學習和借鑒。
 

  第二,葡債務危機為投資葡地產市場提供了商機
 

  葡債務危機造成了一些地產項目融資和資金周轉等困難。近期,有不少尋求中國投資方的葡萄牙地產項目信息,并將有意出售在建或已運營項目的信息在網頁上公布。


投資有風險,以上信息供參考。

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