移民美國后,購置房產往往是沒法避免的。美國房產市場上充斥著“戰前樓”(Pre-warBuilding,建于第二次世界大戰以前)并不算稀奇,與新樓盤一樣值得津津樂道。為什么在這個發明了電梯從而造就了高樓大廈的國家,一座新樓的破土卻如此困難?民意是其中一個因素,在美國,任何營造計劃都必須首先獲得所在小區居民的認可,確保因新建筑而增加的人流和交通壓力在其可承受范圍內。得到民意的一致綠燈絕非易事,開發商與民眾的談判動輒數月,有時甚至拖上好幾年。利堡鎮的那座公寓樓(TheModern),當年正是因為遭到當地南歐移民小區的強烈反對,遲遲無法動工。不過更重要的原因是,美國的許多城市都擁有歷史保留區(Historic Preservation),身處這些區域的建筑,無論高矮新舊,都必須維持原貌,既不能被拆除也不能被人為改變外部形態,只能進行內部改造翻新。于是,翻新(renovation)便成為人們改變生活空間的方式,而不是推倒重建。

歷史保留區又分為聯邦、州以及市等不同級別,因此在較為大型的城市,保留區域可能遍布市內各個角落,建新樓著實需要見縫插針。比如,僅紐約市一地就有一百一十個歷史保留區域外加二十個延伸區,涉及三萬一千余棟建筑,其中包含一千三百三十二座獨立地標建筑,一百一十五處室內地標以及十處景觀地標。聯邦一級的保留區一般包括國家級公園、國家級地標建筑以及歷史遺跡名錄建筑,州和市一級的則包括政府興建的博物館以及歷史街區等。如今,致力于歷史建筑保護的政府和民間組織越來越多,在紐約就有數十個,他們正試圖將更多的歷史街區凝固在當下,留住人們的共同回憶。

即使在非歷史保留區,建大樓也不能完全隨心所欲。城市區劃法(Zoning Law)對每一片土地的使用方法進行了規定,不同區域對于樓高、房屋結構和用途的限制不盡相同。紐約曼哈頓、芝加哥、舊金山等地得以擁有現在這般起伏曼妙的天際線,各色建筑錯落有致,區劃法所起的作用不容小覷。在城市規劃之初就計算好了歷史建筑與新大樓之間的高低比例,市內各區域間的“制空權”分配也已經板上釘釘,沒有商榷余地。

在寸土寸金的大都市蓋房子,拼的就是高度,“限高”對于注重經濟利益的開發商來說無疑是致命的。當然,城市規劃者也想到了這一點,于是在限高的同時提出了“上空所有權”(Air Rights)概念,也就是在限高范圍內對尚未使用空間的開發權。美國法律允許“上空所有權轉讓”:那些未在保留區卻被定為地標而不能再改建加高的建筑,如果未達到所在區域的限高,可以將自身閑置的上空所有權轉賣給相鄰的大樓,使后者獲得額外層數。

一邊是寸土必爭的開發商,絞盡腦汁發掘新的可利用空間;一邊是堅守信念的建筑保護人士,想方設法留住更多凝聚歷史記憶的建筑,美國城鎮就在雙方的這種較量中發展著,有一種獨特的節奏。


投資有風險,以上信息供參考。

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